A la signature du contrat de location, le locataire doit déposer une caution. Comme son nom l’indique c’est une garantie contre les éventuelles situations stipulées elles-mêmes dans le contrat. La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové régissent ce dépôt. Il y a donc des conditions au préalable qui définissent le versement de cette caution. Mais à quoi sert-elle ? Il est important aussi de savoir ce qu’elle devient durant la période de location puis le temps de sa restitution. Et enfin, il faut maîtriser les modalités de la restitution du dépôt de garantie.
La caution de location : sa nécessité
La caution est une garantie pour le propriétaire contre les éventuels dégâts provoqués par celui qui loue logement comme par exemple les défaillances liées à la propriété, les montant restant dû au bailleur. La caution prend effet jusqu’à la fin de la location. Il est essentiel de connaître qu’elle n’est pas obligatoire mais possède quand même toutes ces valeurs juridiques lorsqu’elle est stipulé dans le contrat de location. Le locataire n’a pas le droit de ne pas payer son dernier mois de location en faveur de la caution. Dans ce cas, il serait dans une position erronée. Le montant de la caution vaut un mois de loyer. Néanmoins, elle peut aller jusqu’à deux mois s’il s’agit d’une location meublée, des locations conventionnées ou non conventionnées selon les conditions régies par la loi. Le bailleur ne peut quémander de caution pour tout paiement de loyer à l’avance. Il est à noter que la caution peut s’avérer lourde surtout additionnée aux frais d’agence. Dans ce cas, on peut trouver des aides pour son financement.
En effet, il existe deux dispositifs de financement pour le dépôt de garantie. Mais notons que vous ne pouvez pas les cumuler. D’un côté, vous pouvez avoir recours au fonds de solidarité pour le logement en cas de problème. Le financement de la caution sera assuré mais également une partie des éventuelles dépenses avant la location. Il est nécessaire de se renseigner auprès de votre mairie pour les conditions de leur attribution. De l’autre côté, il y a aussi le dispositif régi par le code de la construction et l’habitation qui accorde une avance pour le financement de la caution. On doit en faire la demande deux mois avant l’entrée des lieux. Elle touche au plus haut point les logements principaux et leur remboursement se fera mensuellement avec un taux nul. Il est à noter qu’il existe des montants maxima à ne pas dépasser avec un remboursement minimum par mois. Pour les diverses procédures liées à la restitution du dépôt de garantie, allez sur www.litige.fr
Le dépôt de garantie durant la période de location
Durant la période locative, le bailleur a le droit d’utiliser la caution à sa guise. Ainsi, il peut en faire un dépôt pour en tirer profit ou même le dépenser. Néanmoins, à la fin de location, il est obligé de faire la restitution du dépôt de garantie au locataire en absence de litige. Le montant de la caution ne peut être ni révisé durant la période locative ni réajusté au moment du renouvellement du contrat. Outre cela, durant la période de la location, il est formellement interdit au locataire de demander des intérêts par rapport à la valeur de la caution. De plus, outre cette garantie de location, le bailleur ne pourrait pas exiger d’autres formes de garanties en argent au locataire. Le montant de la caution sert à couvrir les éventuels problèmes qui présentent des risques nuisibles à la location.
La loi sur le contrat de location souligne la nullité de toutes autres formes d’argent à verser durant la location. Par contre, si le locataire est défaillant, il importe au bailleur d’exiger de lui le cautionnement d’une autre personne qui va payer à sa place ses obligations. Néanmoins, si une souscription en assurance contre les impayés a été faite par le bailleur, il n’a pas le droit d’exiger ce genre de cautionnement au locataire sauf si celui-ci étudie encore. D’une autre manière, le bailleur a le droit d’exiger la garantie visale de la part du locataire. L’action logement accorde ce genre de caution pour la prise en charge des éventuels impayés en ce qui concerne les charges du logement principal. Comme ce genre de caution est très fiable, l’accès à la location devient ainsi beaucoup plus facile.
Le dépôt de garantie : le temps de sa restitution
Dès que le contrat de location touche à sa fin, et que les clés du logement ont été remises en main propre ou par lettre recommandée par avis déduit au mandataire, on peut procéder à la restitution du dépôt de garantie. Néanmoins si la conformité des états des lieux est semblable à l’entrée, le délai maximal pour restituer la caution est d’un moins. Dans le cas échéant, le locataire a deux longs mois pour le faire. Le locataire est tenu de donner sa nouvelle adresse au bailleur lors de leur rencontre pour remettre les clés. Concernant les immeubles en propriété commune, le bailleur a le droit à un délai de faire ses comptes à partir de la remise des clés. A cet effet, il pourra conserver une partie de la caution jusqu’à arrêt total des comptes. Toutefois, il doit apporter toutes les justifications nécessaires pour ce retenu. Après que toutes les régularisations soient faites, la restitution du reste du dépôt de la caution doit se dérouler au délai d’un mois.
Ainsi, après toute justification à toute fin utile, la restitution de la caution peut se faire. S’il y a lieu, le dépôt de garantie a été déduit des impayés du locataire, et des possibles retenus. Il est à noter que le locataire est redevable de quelques sommes durant la période locative. Il s'agit des loyers impayés qui correspondent à un ou trois mois selon le préavis établi dans le contrat, les charges vouées à la remise en état des lieux, et la somme pour les réparations de la location. La retenue de ces sommes doit être prouvées par des pièces justificatives comme des factures, des devis et des lettres de constats d’huissier de justice. La prise en charge d’entretien courant de la résidence et des divers équipements mentionnés dans le contrat de location revient d’une manière obligatoire au locataire durant la période locative. Les états d’usure liés au temps sont stipulés dans les décrets liés à la location. Le bailleur, quant à lui, peut demander au locataire, un mois avant la fin du contrat, la quittance de taxe d’habitation. De plus, le bailleur n’a pas le droit de retenir des sommes liées au frais de recouvrement de loyers impayés ou les montants de pénalisation et d’amande pour le retard de paiement.
La caution de location : les modalités de sa restitution
A priori, il importe au bailleur de faire un remboursement du dépôt de garanti. Mais des cas exceptionnels peuvent se présenter. Au cas du décès du bailleur d’origine, les héritiers mandatés du propriétaire doivent procéder à la restitution de la caution. En cas de vente de la résidence au cours de la location, il importe au nouveau bailleur de faire le règlement de la caution.
Et lorsque le versement de la caution a été effectuée auprès d’une personne qui n’est plus chargé de la location au moment de la fin du contrat, c’est le bailleur responsable de la location qui devrait effectuer le paiement de la caution même s’il clame ne pas avoir reçu la somme de ses mains propres. En cas de colocation, si une des personnes quitte les lieux avant l'autre, la caution serait restituée au départ du dernier locataire. La restitution du dépôt de garantie peut donc suivre plusieurs procédures selon chaque cas.
La caution de location : les diverses procédures pour sa restitution
Plusieurs cas peuvent se présenter lors de la restitution du dépôt de garantie. En effet, si le locataire est décédé durant la période locative, il tient au bailleur de rembourser le bénéficiaire par transfert suivant un arrêté ministériel. Outre cela, si le versement de la caution a été effectué par un tiers, comme par exemple le fonds de solidarité pour le logement, son remboursement revient expressément au locataire sauf si c’est stipulé particulièrement dans les articles de contrat de location. De plus, s’il y a un refus de restitution de la part du bailleur, suivant le délai légal, dans ce cas, le locataire pourrait écrire une lettre d’injonction pour le mettre en demeure et pour le lui rappeler.
De plus, si le bailleur n’émet aucune réponse ou refuse, le locataire a le droit de faire appel à la commission siégeant dans chaque département pour la conciliation. Le préfet nomme des représentants du locataire et du bailleur d’une façon égale. En cas de conciliation, un document d’accord sera signé. Dans le cas contraire, un avis de litiges est délivré. Sinon, le locataire a la possibilité d’avoir recours à un conciliateur avant de parler de l’affaire au juge. Ce conciliateur est en fait un bénévole à la recherche de solutions amiables. La solution extrême est donc de faire appel à un juge qui tranchera de l’affaire. Le locataire a la faculté d’obtenir soit une injonction à payer contre le bailleur de la part du magistrat soit une demande de convocation de celui-ci devant le tribunal compétent.
